表面看似"永久资产"的商品房，背后隐藏着怎样的行业逻辑与市场变化？下文结合业内人士对地产产业链的深度剖析，为你揭开这一现象背后的真相。
在当前市场环境下，地产行业普遍被认为处于悲观阶段，但从细分行业来看，其中依然孕育着诸多投资机会。基金经理周星在一档投资节目中，就地产行业及其产业链的投资价值进行了系统性的分析与探讨。
周星认为，地产行业包含众多细分领域，不同细分行业所处的企业生命周期阶段存在显著差异。房地产开发类公司已经进入衰退期。
这意味着房地产开发企业整体上正处于生命周期的衰退期。而部分细分行业刚刚从成长期迈入成熟期，例如物业公司；
另一些行业则仍处于成熟期的早期阶段，比如消费建材和家居行业，它们在去年和今年依然能够兑现一定程度的增长。因此，地产行业虽然整体处于悲观预期之中，但其细分领域仍能诞生大量投资机会，当前阶段值得深入研究和布局。
近期中央层面已经比较明确地指出，房地产的供需关系发生了根本性变化。此前市场处于供小于求的状态，只要政策一宽松，整个地产行业便会迎来需求井喷。
但在供过于求的当下，即便政策层面不再强调"房住不炒"，市场也难以再度出现炒房现象，因为居民预期已经发生了根本性转变。
以行业龙头万科的表述为参照，2014年之前地产行业处于黄金时代，2014年之后进入白银时代，2018年万科提出"活下去"，则意味着行业即将进入黑铁时代。
白银时代可以简单理解为成熟期，成长期在2014年之前，成熟期仅持续约4年便迅速进入了坚定回落阶段。在黑铁时代的背景下，房地产开发企业面临的商业模式困境愈发凸显。
开发商拿地需要从政府手中购得，一线城市地价高企；而三四线城市销售逐渐乏力，一二线城市又受到限价、限购等政策制约。
作为面粉的土地价格和作为面包的商品房价格都被动决定，消费者在购房时也很难对某一品牌开发商形成强烈偏好。这种商业模式存在明显瓶颈，因此未来无论是做困境反转策略，还是在整个房地产长产业链做二级市场投资，对房地产开发公司的配置比例都将相应降低。
但是，房地产开发商业模式的缺陷并不影响产业链中部分细分行业的投资价值，包括物业行业。物业属于轻资产运营，转换成本较高，具有独立的估值逻辑。
消费建材行业则存在国产替代逻辑，同时竞争格局持续改善——因为资本开支集中在前几年，一些小型公司出清之后，头部公司的市占率还有提升空间。另一个值得关注的细分领域是家居行业。
建材看材料，家居看审美，带有一定文化属性、能够提升消费者舒适度的家居公司，往往能够维持相对不错的利润率。
从日本和美国的经验来看，头部家居公司市占率最终能够达到15%至30%，而国内头部家居公司一年营收才两百多亿，市场渗透率不到5%，未来发展空间巨大。
关于房地产开发的商业模式，通常的流程是先通过招拍挂从政府手中购得土地，然后开工建设，楼盘封顶后进行预售，消费者购买之后再经过一到两年时间完成交付，构成一个完整的项目周期。
过去的产业研究中，投资者会关注开工周期和竣工周期，用以判断水泥、建材等上游品类的需求。但目前从高频数据来看，房地产新开工与竣工数据均令人担忧，市场普遍忧虑无人买房的问题。
大部分人的刚性需求已经得到满足，在此基础之上，测算的核心逻辑是折旧率。若按每年3%的折旧率计算，对应9亿平方米的年度需求；按当前全国均价每平方米约1万元计算，对应9万亿元的销售额。
无论政府如何刺激，无论开发商如何自救，无论地方政府出台何种购房补贴政策，销售面积大概率仍会跌至11亿平方米以下。房地产开发行业的商业模式决定了，在高景气度和成长期加杠杆之后，进入衰退期时降杠杆的过程难以平稳完成。
行业出清将持续进行，部分公司在完成债务重组之后可能恢复基本经营能力，但规模难以回到历史高峰。一些地方性房企或城投旗下的房企可能暂时退出市场。
因此，即便是最头部的央企房地产开发商，市占率也难以从目前的约4%提升至5%至6%以上。
未来地产产业链中市值最高的企业一定不是房地产开发企业，因为其商业模式相对一般，毛利率有限，跟投机制也导致好项目的利润往往被项目管理层和公司管理层稀释，能够留在上市公司体内、由财务投资人分享的利润相对有限。
从ROE拆解的角度看，过去的房地产开发公司属于净利率不错、资产周转率强、负债率极高的模式，用极小的权益撬动了极大的杠杆。未来这些公司的特征将转变为：净利率维持在略高于社会平均水平，资产负债率控制得较低，资产周转率因社会需求整体降低而下降。
房地产公司将从高周转、高负债的快速成长型公司，转变为增长略高于社会平均水平、具备加工制造业特征的缓慢增长型公司，利润率水平接近中低端制造业。
而随着代建模式的兴起，很多房企在拿完地之后不再自己开发，转变为品牌公司，进一步向中低端制造业属性靠拢。回顾房地产行业的发展周期，可以追溯到上世纪90年代末启动的住房制度改革。
当时万科的王石曾对"房地产是否会成为中国支柱产业"这一问题给出否定答案，但事实上住房分配制度走到末期，国家需要通过刺激居民大宗消费来激发经济活力，房地产的巨大需求由此被释放。
产业链的收缩与行业的衰退期，最终会传导到每一个普通购房者手中的房产上。高层住宅面临的第一道坎，就是集中爆发的设备老化。
全国大批房龄15到20年的高层小区，电梯、外墙、消防管道等设施集体撞上报废红线。全国老旧小区改造补贴重点支持的是2000年底前建成的小区，普通高层商品房的电梯更换、外墙翻新基本拿不到大额财政补贴，绝大多数费用都要业主自己承担。
房贷还清之后，房子的"养老钱"还得源源不断地掏。买房从来不是一劳永逸的买卖，房贷只是入场的第一张账单。
对高层住宅而言，真正的考验从房龄15年才正式开始，设备更新、物业维护、邻里共识每一项都在筛选房子的最终价值。选错了房子，房贷还清的那天，可能才是真正麻烦的开始。
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